AkatlarNet  Mahallemizin haber sitesi 

Kendi mülkün için şimdi, söz sahibi ol !

Afet Riski Azaltma ya da kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası adı ile anılan yasal düzenlemeler yeni bir dönüşüm sürecinin kapsamı ve içeriğini tanımlıyor. Yeni süreç, 3 aşamalı bir zaman dilimini kapsıyor.

1. Aşama; Tespit

2. Aşama; Yıkım

3. Aşama: Yapım

 Yeni sürecin; içinde kamu ve müteahhitler iki önemli aktör konumuna geliyorlar.

Kamu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediyeler ya da TOKİ büyük dönüşüm projelerinde planlayan, tasarlayan, kredi veren ve geliştirici rollerini üstlenen yeni aktörler oluyor.

Mütaahitler; Bugüne kadar Yap-Sat ya da Sat-Yap modeli ile dönüşüm sürecinde etkin olan mütaahitler bu süreçte Yık-Yap modelinin uygulayıcısı oluyorlar. Riskli yapıların yıkımının zorunlu olduğu yeni süreç, yıkım sonrası 3 yöntemi gündeme getiriyor.

1.      ANLAŞ- YAP

Yasa, riskli yapının yıkımının ardından maliklerin 2/3 anlaşma oranı ile yapımına olanak veriyor. Bu durumda anlaşma sağlanamayan payın satışı ya da kamulaştırılması işlemi idare tarafından başlatılıyor.

Taşınmaz sahipleri bakanlığa kredi başvurusu yapabilir. Böylelikle kendi inşaatlarını kendileri taahhüt olarak yaptırarak, değerlerini korurlar.

2.      BİRLEŞ-BONUS AL

Yasada, parsellerin birleştirilmesi şartı ile imar hakkı artışı verilebileceği belirtiliyor. Bu durumda parsellerin birleşmelerine ve kamusal alan yaratma oranlarına göre imar bonusları gündeme gelebilir.

Bu durumda, birleşen parsel malikleri de inşaatın maliyetini kredi ya da öz kaynak kullanarak yapabilecekleri gibi paylaşım yöntemlerini de kullanabilir.

3.      VER-AL

Yasa, özellikle kamu ile mülk sahiplerinin anlaşması halinde taşınmazın tespit edilen bedeli, İdarece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülerek yeni konut ve işyeri verilmesi seçeneğini de ortaya koyuyor.

Bakanlar Kurulu kararı ile riskli alan ya da riskli yapı ilan edilen yerlerde taşınmaz sahipleri, hak sahipleri ve kiracılar için farklı yöntemler olabiliyor.

İster kamu isterse müteahhit yoluyla olsun yeni dönüşüm sürecinde Kamu, Mülk Sahibi veYapımcı karşı karşıya gelecektir. Mülk sahiplerin bu yeni süreçte etkin olması, hakların korunması için yapılacak görüşmelerde aşağıdaki konular önem kazanmaktadır.

UZLAŞMA SÜRECİ İÇİNDE ÖNEMLİ KONULAR (6B);

1.      Bilgi; Süreç konusunda doğru bilgi ve belge önemlidir. Tüm belgeler saklanmalı ve yazışma sürelerine dikkat edilmeli. Süreç içinde iyi niyetli olmayanlara karşı halk çok iyi bilgilendirilmeli.

2.      Birleşme; Örgütlü olunmalı, işbirliği ve güç birliği ortamları yaratılmalı.

3.      Buluşma; Görüşmelerde teknik ve hukuk bilgisi olan danışmanlar olmalı. Görüşmeler not altına alınmalı.

4.      Beklenti; Yaşanılan çevrelerde donatı alanlarının yetersizliği ve yapılaşma kapasitesinin yüksek olduğu dikkate alınarak, beklentiler makul ve ulaşılabilir olmalı.

5.      Belirsizlik; Görüşmeler esnasında taşınma, kira, süre, teminat, teslim vb gibi konularda hiçbir belirsizlik olmamalı.

6.      Benimseme; Uygulamaların geniş kesimler tarafından benimsenmesi ve güven ortamının yaratılması için örnek ve iyi uygulamalar yapılmalı ya da teşvik edilmelidir.

SÖZLEŞME HAZIRLANMASINDA 10 KRİTİK KONU;

 1.      Teminat; Taşınmaz sahibi ile yapımcı arasındaki sözleşme karşılıklı öncelikle güven ardından da teminat ve cezai şartları kapsamalıdır.

2.      Paylaşım; Paylaşım oranları net/yada brüt olarak açık yazılmalı, paylaşımın yöntemine karar verilmeli. Proje hazırlama sürecinde ortaya çıkacak ilave imar artışlarının da aynı oranda paylaşılacağı belirtilmeli.

3.      Proje; Proje tasarımında taşınmaz sahibinin görüş ve onayının alınacağı hükmü yer almalı.

4.      Süre; Proje, onay ve inşaat ruhsatı ve iskân ruhsatı süreleri açık net olarak yer almalı.

5.      Fesih; Sürelere uymama, şartların yerine getirilememesi vb gibi durumlarda sözleşmenin taşınmaz sahibi lehine feshi şartı olmalı.

6.      Kira; İnşaat süresi içinde kira bedelleri artış oranları belirlenmeli.

7.      Tapu Devri; Tapunun devri inşaatın subasman, kaba, ince vb gibi yapım aşamalarına göre olmalı.

8.      Sözleşme Devri; Sözleşmenin üçüncü şahıslara devri olmamalı, cezai şart konulmalı.

9.      Şerh; Sözleşme tapuya şerh edilmeli,

10.   Vergi ve Harçlar; Sözleşmede, damga vergisi,  alım-satım vergisi, KDV ve bağımsız bölüm tesisi vb gibi vergi ve harçların kimin tarafından ya da hangi oranlarda ödeneceği netleşmeli.        

A.Faruk GÖKSU